A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, transformando o então proprietário em simples posseiro
Todos os dias, incorporamos uma nova palavra ao nosso vocabulário. Agora, é hora de uma nova palavra incorporar-se aos hábitos e à performance dos nossos negócios. Estamos falando de "compliance", que vem do inglês "comply", e pode ser traduzida em "agir em sintonia com as regras". Significa estar totalmente alinhado com as normas e política internas da empresa, assim como com as diretrizes externas estabelecidas em forma de leis.
Em resumo, é cumprir à risca todas as imposições dos órgãos de regulamentação, dentro dos padrões exigidos para o segmento do seu negócio, com ética refletida no comportamento de seus funcionários, colaboradores e fornecedores.
Implantar programas de compliance nas empresas virou mais que moda ou tendência. Tornou-se uma necessidade para conseguir os selos que asseguram a idoneidade para participar de algumas licitações e para garantir ao consumidor que ele está negociando com uma organização com princípios e valores em que pode confiar.
A ideia do compliance surgiu nos Estados Unidos, no início do século 20, quando foram criadas as agências reguladoras e fiscalizadoras para atividades relacionadas à saúde alimentar e medicamentos, como a Food and Drug Act (FDA). Em 1913, foi a vez de as instituições financeiras criarem um sistema que fosse estável, seguro e adequado às leis. Assim, nasceu o Federal Reserve System (banco central dos EUA).
Em 1977, foi promulgada uma lei anticorrupção transnacional norte-americana, o FCPA (Foreign Corrupt Practices Act). O objetivo foi dar mais transparência aos livros e registros das empresas, de forma a demonstrar precisamente suas transações e a estabelecer um sistema adequado de controles internos, fruto da cultura do compliance, o que ganhou o mundo e se estendeu tanto nas organizações públicas quanto no setor corporativo.
No Brasil, o compliance chegou num programa antilavagem de dinheiro, por força da Lei 12.683/12, que alterou a Lei de Lavagem de Dinheiro (Lei 9.613), determinando que pessoas jurídicas "deverão adotar políticas, procedimentos e controles internos, compatíveis com seu porte e volume de operações, que lhes permitam atender ao disposto neste artigo e no artigo 11, na forma disciplinada pelos órgãos competentes." "O citado artigo determina a comunicação ao Coaf (Conselho de Controle de Atividades Financeiras) o nome de qualquer pessoa, no prazo de 24 horas, que formule proposta ou realize transações em moeda nacional ou estrangeira, títulos e valores mobiliários, títulos de crédito, metais e qualquer ativo passível de ser convertido em dinheiro que ultrapassar limite fixado pela autoridade competente e nos termos das instruções por elas expedidas. As empresas identificarão seus clientes e manterão cadastro atualizado, devendo, porém, preservar o sigilo das informações prestadas."
E, assim, o compliance chega ao setor imobiliário brasileiro, com a responsabilidade de informar ao Coaf a suspeita de negociações ilícitas, seja na origem do dinheiro usado, no valor declarado do negócio ou no registro irregular do imóvel. Os imobiliaristas têm ainda o dever de verificar a regularidade do índice cadastral de um imóvel perante os mais diversos órgãos, de acordo com a sua natureza (rural ou urbano), podendo ser destacados como principais o registro de imóveis, o Incra, a Receita Federal e a prefeitura municipal.
Devem ainda ser observados, para o imóvel urbano, a Licença de Ocupação ("Baixa e Habite-se") e o Alvará de Localização e Funcionamento, caso seja nele exercida qualquer atividade econômica. É importante também considerar as normas urbanísticas, como o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano, a Lei de Parcelamento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e a Lei de Perímetro Urbano. Cabe, ainda, aos imobiliaristas, a orientação quanto à matrícula do imóvel perante o cartório de registro de imóveis competente, tanto para os imóveis rurais quanto para os imóveis urbanos, uma vez que só é dono quem registra. A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, transformando o então proprietário em simples posseiro. Todos os contratos particulares assinados, assim como as escrituras públicas lavradas e não registradas, não bastam para transmitir a propriedade de um imóvel. Somente depois do registro do título aquisitivo na matrícula é que o imóvel pode ser considerado regular sob o ponto de vista registral/imobiliário, configurando um ativo íntegro e seguro.
Importante também é a regularização da situação das servidões instituídas, como as linhas de transmissão, minerodutos, gasodutos, oleodutos e aquedutos. O risco, no caso de inexistência de servidão regulamentada, é de futuros questionamentos de terceiros envolvendo a posse sob o imóvel.
A implementação e revisão de políticas de compliance imobiliária, com a realização de ações que visem à regularização imobiliária, são essenciais para que se possam gerir os bens de seus clientes de forma eficiente, considerando a responsabilidade do administrador de proteger, preservar e valorizar os bens imóveis. Em junho de 2009, a CGU e o Instituto Ethos publicaram o primeiro guia brasileiro para orientar as ações das empresas que se preocupam em contribuir para a construção de um ambiente íntegro e de combate à corrupção: A responsabilidade social das empresas no combate à corrupção.
Se queremos um país melhor, eis um caminho a seguir: conhecer, incorporar e exigir programas de compliance nas empresas das quais participamos ou com as quais negociamos.
Fonte: Jornal Estado de Minas - Texto escrito por Cássia Ximenes
